成功收购香港学生公寓 优化融资结构显效
香港2026年3月17日 美通社 －－ 招商局商业房地产投资信托基金（“招商局商业房托基金”或“房托”，香港联交所股份代号：1503），宣布截至2025年12月31日止之全年业绩。年度收益总额为人民币432百万元。
2025年，招商局商业房托基金可分派收入为人民币96.3百万元（2024年：人民币116.7百万元）。根据可分派收入，2025年每基金单位的末期分派为0.0410港元。连同已分派的中期分派每基金单位0.0558港元，期内，每基金单位向基金单位持有人的分派合计为0.0968港元（相当于人民币0.0854元）。
资产负债率保持稳健 拓展多元化资产组合
年内，招商局商业房托基金的银行借款总额为人民币41.1亿元，资产负债率为42.3％。该比率低于房地产投资信托基金守则所准许的50％上限。此外，管理人积极降本增效，期内物业经营开支及融资成本分别录得13.8％及11.3％的显著下降。截至2025年12月31日，负债总额（不包括基金单位持有人应占资产净值）占招商局商业房托基金资产总值的百分比为55.9％（2024年：54.8％）。基金单位持有人应占资产净值为人民币2,899百万元（2024年：人民币3,096百万元）或每基金单位人民币2.57元，相当于根据人民银行于2025年12月31日公布的汇率中间价计算的每基金单位2.85港元。于2025年12月31日基金单位的收市价1.24港元较每基金单位的资产净值折价56.4％。
2025年1月，招商局商业房托基金与独立第三方银行（作为贷款人）签订了一份为期5年的融资协议，内容有关高达人民币41亿元的贷款融资，固定年利率为2.80％。新贷款融资中的人民币40.08亿元已于2025年1月提取，并用于提前偿还全部先前境外融资。提取固定利率较低的贷款以提前偿还固定利率较高的贷款为招商局商业房托基金节省了大量利息开支。
2025年12月，招商局商业房托基金通过其全资子公司签约收购首个位于香港的学生公寓项目，总楼面面积约2.36万平方呎，毗邻香港理工大学，地理位置优越。该物业于同年11月估值为2.13亿港元，收购代价折让3.3％，购买价（于流动资产调整前）约为2.06亿港元。收购完成后，该物业将由房托基金计划改造为拥有约85个床位的现代化学生公寓，低楼层区域将改造为共享生活空间，如休息室与健身中心。此举有助于进一步优化房托基金持有资产结构，为基金单位持有人带来长期可持续的价值与回报。
核心物业组合表现相对稳定 零售物业逆市增长
于报告年度内，我们写字楼组合的平均出租率有所下降，由2024年度末的89.8％下降12.8个百分点至2025年度末的77.0％。甲级写字楼与年度中期相比表现平稳。新时代广场于年度末签约多家优质租户，出租率较中期上升9.7个百分点至66.1％。蛇口网谷三项物业（科技大厦、科技大厦二期，及数码大厦）则因甲级写字楼租金下调，叠加年底部分大租户租约到期影响，出租率均有所下滑。
花园城期内运营表现稳健，在现时租金基本稳定的情况下，出租率持续上升至96.5％。未来，随着客流量的持续增长、消费逐步回暖，及地铁12号线客流的带动，花园城的经营表现与市场竞争力将保持稳中向好。年内，随着花园城出租率进一步的改善，其估值较去年同期上升人民币31百万元，由人民币1,486百万元增至人民币1,517百万元。
展望未来：坚定推进战略转型 寻求更多优质投资机会
2026年，全球及国内经济环境仍将面临多重挑战，整体运行压力较为突出。从外部环境看，全球地缘政治冲突持续，对全球供应链稳定运行形成扰动，间接影响企业经营及居民消费信心。国内经济仍处于温和复苏阶段，居民消费信心尚未完全恢复，房地产行业低迷态势短期内难以根本扭转，商业地产市场供需失衡压力进一步显现。深圳及北京甲级写字楼预计迎来大量新增供应，叠加中短期需求可能持续萎缩，市场供过于求格局进一步凸显，租金水平仍面临下行压力，空置率存在继续攀升可能。零售物业市场受消费复苏力度偏弱影响，商户经营压力逐步向租赁端传导，租金及空置率指标亦将持续承压。
招商局商业房托基金主席及非执行董事余志良先生表示：“面对多重挑战，管理人将积极推进房托基金的战略转型。一方面，通过灵活调整租金策略，拓宽业态，寻找多元化租户。另一方面，管理人亦主动拓展多元化资产布局，通过收购香港九龙柯士甸路学生公寓项目，挖掘逆周期资产价值，丰富收益来源，为基金长期稳定收益奠定基础。香港学生公寓物业改造预计于2026年8月完成，后续将持续优化运营模式。未来，管理人将继续坚定推进转型，在巩固核心资产运营质量的同时，积极培育新的盈利增长点，在大中华地区挖掘更多优质及多元化资产投资机会。通过稳步落地各项转型举措，进一步优化招商局商业房托基金的收入结构，实现基金单位分派的长期可持续增长。”
关于招商局商业房托基金
招商局商业房托基金（1503.HK）为一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划，且已根据证券及期货条例第104条获认可。招商局商业房托基金是由知名央企招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ）发起，2019年12月于香港联交所主板上市，是香港自2014年后，首例成功上市的房托基金，亦是首只在香港上市的央企房托基金。招商局商业房托基金是以拥有及投资中国的优质创收物业为目的而成立的房地产投资信托基金。招商局商业房托基金由房托管理人管理，目前持有7项优质物业，5项位于深圳蛇口，1项位于首都北京，1项位于香港。房托管理人旨在向持分者提供稳定分派及长期可持续的分派增长。
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