北京2026年1月15日 美通社 －－ 享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布第六期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》。戴德梁行联合中联基金、瑞思不动产金融研究院发布2025年度不动产资本化率调研成果，通过精准数据洞察为市场提供资产定价参考，助力不动产及REITs市场持续健康发展。
本次调研于2025年第四季度完成，回收112份不动产投资机构有效问卷，受访主体涵盖境内外房地产基金公司、保险机构、开发商、新加坡及中国香港上市REITs管理人等，旨在通过分析受访者对不同城市不动产大宗交易市场的专业判断，并结合新加坡、中国香港REITs 以及中国内地公募REITs 在收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易和公募REITs 资产定价提供参考基准。
城市投资偏好：一线城市稳居核心，非一线核心区域崛起
从城市维度来看，北京、上海各类资产获得投资人关注的比例位居首位，凸显市场对两座核心城市的坚定投资偏好；非一线城市凭借经济增长动能持续释放、产业升级提速、投资收益率相对较高的综合优势，正从传统“投资备选区域”转型为投资者的新布局重心。其中，杭州、成都、苏州、大湾区（不含广、深）及南京等城市，依托独特的经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中最受青睐的投资目的地。
非一线城市投资机会关注度前八位（数据来源：戴德梁行）
对不动产投资机会关注度 商办住类（数据来源：戴德梁行）
资产类型偏好：抗风险业态备受追捧，办公类资产关注度低迷
在资产类型选择上，长租公寓服务式公寓凭借需求稳定及政策支持成为投资热点，北京、上海投资者考虑布局的比例分别达61％、64％，显著高于广州、深圳两地。截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs成功发行，二级市场平均年化分红率达3％，顺利打通“投融管退”全闭环，成为该业态2025年热度攀升的核心驱动力。险资与不动产私募基金为该业态投资主力，前者偏好具备稳定现金流的资产，后者则聚焦“商改租”等增值型策略。
零售物业关注度显著回升，购物中心、奥特莱斯、社区商业成为核心细分领域。购物中心因运营标准化程度高、流动性强而备受青睐，一线城市与新一线城市的关注度差距大幅收窄；奥特莱斯凭借突出的抗周期属性及活跃的资本动作，关注度大幅跃升；消费基础设施REITs的常态化发行，为零售物业投资注入强劲动力。
工业类资产呈现明显结构分化，仓储物流关注度有所回落，数据中心、工业厂房热度则快速飙升。数据中心受大模型与云计算需求激增及REITs落地进程推动，环京、环沪区域关注度超越一线城市，险资成为该领域新增投资主力军，多层次REITs生态加速成型；工业厂房虽受租金下行影响关注度微降，但REITs市场的突破式发展提振了行业信心，其中环沪区域最受投资者青睐；仓储物流因市场供需失衡导致关注度下滑，区域分化特征愈发明显。
甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，交易重心向自用买家倾斜。2025年，北京、上海仅两成机构考虑投资甲级写字楼，供应过剩与企业需求“减量提质”是核心原因，机构投资者更聚焦租金收益与资产流动性，而自用买家则注重资产与长期战略的适配性。酒店业态的机构关注度仍处于低位，预计公募REITs的进一步扩容将有效提升酒店资产的投融资流动性。养老设施关注度集中于一线城市，北京、上海的投资意向占比达34％。
投资策略与资本化率：谨慎情绪主导，区域业态差异显著
投资者对市场复苏信心不足，51％的受访者预计2028年及以后不动产交易市场才会迎来复苏。策略选择上，核心增值型策略最受青睐，占比达60％；特殊机会与困境资产策略吸引力稳步提升，占比32％；核心型策略占比则降至不足10％。不同类型机构的策略偏好差异明显，不动产私募基金倾向高风险高收益策略，险资侧重稳健型策略，外资机构则聚焦高潜力标的布局。
投资策略的选择（数据来源：戴德梁行）
资本化率层面，多数业态呈现抬升态势，反映出市场风险预期的变化。甲级写字楼核心区资本化率以北京（5.0％－5.9％）、上海（5.0％－6.0％）为最低，较2024年上升约50个基点；长租公寓服务式公寓资本化率首次低于一线城市核心区甲级写字楼，北京、上海区间达4.9％－5.5％，市场成交意愿较高；仓储物流、工业厂房资本化率分别上升40个基点、50个基点，区域分化显著；数据中心买卖双方的EBITDA倍数区间收窄，成交意愿有所提升，环京、环沪区域估值领跑市场。
对于未来一年资本化率走势，投资人整体持谨慎态度，多数预判将呈上行趋势，但零售物业、长租公寓服务式公寓及数据中心的抗风险能力获得市场普遍认可。
未来一年资本化率走势（数据来源：戴德梁行）
公募REITs市场：生态持续完善，消费与新型资产受青睐
截至2025年12月，中国内地公募REITs已上市78只，合计规模达2,100亿元，产品数量位居亚洲第一、全球第二。2025年，政策持续优化完善，消费基础设施、租赁住房、数据中心成为投资者最关注的三大资产类型，关注度占比分别达30％、20％、16％。
投资者最关注的资产类别（数据来源：戴德梁行）
在REITs价值判断中，投资者除关注资产估值外，最看重运营管理能力、政策导向及二级市场流动性，88％的投资者认可资产混装对提升产品价值的积极作用。回报率期望方面，不同行业的分派率期望差异与实际水平基本吻合。
戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，作为不动产市场的核心定价指标，资本化率的动态变化直接反映行业信心与投资逻辑。希望这份兼具专业性与实操性的调研成果，能为行业提供精准的定价参考“锚”，助力不动产与REITs市场在审慎复苏中实现高质量发展。
戴德梁行北区董事总经理胡峰表示，诚挚感谢参与中国REITs指数之不动产资本化率调研的112家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。作为市场的见证者与参与者，戴德梁行将持续通过专业服务，为投资者匹配优质资产、为市场注入稳健动能。
戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，资本化率的区域与业态分化，本质是市场对资产价值、流动性及风险溢价的综合判断。作为估价专业机构，我们希望通过精准的数据分析与趋势研判，帮助市场参与者穿透资产本质，在复杂的市场环境中把握定价逻辑、规避投资风险。
戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、资本化率研究报告主编张恺玲表示，中国内地公募REITs市场的五年发展，不仅激活了不动产的资本化路径，更重塑了行业的投资逻辑。未来，戴德梁行将持续深耕细分领域，通过常态化调研与专业解读，衔接不动产资产端与资本市场需求，为REITs市场的扩容与提质提供支持。
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