国际不动产资管机构亮相中国公募REITs

上海2025年8月27日 美通社 －－ 公募REITs市场迎来标志性突破首单外资消费REITs正式获批。华夏凯德商业REIT于近日获得上交所无异议函，并于8月27日取得了证监会准予注册的批复，准予募集的基金总份额为4亿份。基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资，是立足亚洲、领先的全球不动产资产管理公司，也是亚太地区最大的REITs管理人。华夏凯德商业REIT的获批标志着中国公募REITs市场向国际化与多元化进程迈出关键一步。

核心资产：一线与强二线优质资产，兼具稳定与成长

华夏凯德商业REIT首批纳入两个资产，分别是位于广州的凯德广场•云尚和位于长沙的凯德广场•雨花亭，总建筑面积达到168,405平方米，截至2025年3月31日的整体出租率约为96％。

整体看来，两大项目凸显三大核心优势：聚焦广州、长沙等高能级大众消费市场；形成一线与强二线城市资产组合，分散风险且优势互补；涵盖成熟运营的社区型购物中心与具备增长潜力的区域型购物中心，兼具稳定性与成长性。

具体看来，凯德广场•云尚位于广州白云新城CBD，是区域型购物中心，周围环绕着众多住宅社区和办公楼，紧邻地铁2号线白云公园站，毗邻广州市唯一市级儿童公园及全新开放的白云艺术广场，是广州市唯一一家拥有“双园环绕”特色的购物中心。这一资产的纳入，让华夏凯德商业REIT成为目前唯一包含一线城市购物中心资产组合的消费REITs，具备投资稀缺性。

凯德广场•雨花亭位于长沙雨花区东塘商圈核心，是成熟社区型购物中心，周边住宅与办公楼群密集，商圈成熟、人流汇聚。项目可通过地铁1号线、4号线相邻站点便捷抵达，未来将与地铁7号线的雨花亭站（预计2027年开通）实现直接连通，是长沙南部城区代表性的家庭一站式生活空间。其加入与广州项目形成互补，让基金资产组合覆盖一二线优质购物中心，进一步强化稳定性。

两大购物中心业态品牌丰富，基本面坚实，租金收入稳定且构成多元，叠加卓越的商业空间挖掘与场景营造能力，长期回报值得期待。

专业管理：全球经验赋能本土运营

作为战略投资者，凯德投资、凯德中国信托和凯德发展将共同持有华夏凯德商业REIT至少20％的份额。作为发起人及运营管理机构，凯德投资将在华夏凯德商业REIT上市后继续负责凯德广场•云尚和凯德广场•雨花亭的运营。

凯德投资总部位于新加坡，于2021年在新加坡上市。作为新加坡最早、最大的REITs管理人，曾参与制定新加坡REITs规则并发行新加坡首只REITs，拥有23年REITs管理经验。凯德投资持有7只不动产投资信托基金和商业信托的股份，这些基金的总市值约为380亿新元（截至2025年6月30日），旗下5只S－REITs和商业信托约占新加坡所有REITs市值的三分之一。在中国，作为领先的消费资产运营商，凯德投资打造了来福士、凯德MALL等知名商业不动产品牌，凭借全生命周期精细化运营能力享誉业界。依托凯德投资作为领先的国际资产管理公司的专业优势以及其在中国30年的运营积淀与优质零售资产储备，华夏凯德商业REIT有望在市场中占据优势，为持有人提供可持续回报。

此外，华夏凯德商业REIT的计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金均具备专业优势：中信证券布局REITs业务十余年，参与项目数量多、覆盖资产类别广，截至2025年8月 27 日，在已上市的73单公募 REITs 中，中信证券以财务顾问或管理人身份参与23单，占比31.51％，参与单数与发行规模均居市场第一。华夏基金2015年起组建专门REITs团队，已建立从Pre－REITs前期项目培育到上市流动性管理的全流程业务链条，目前在管REITs产品15只，管理规模超395亿元，产品单数、规模均为市场第一。

顶尖团队的专业赋能，将为华夏凯德商业REIT成立后的平稳运营与业绩提升提供坚实支撑。

未来展望：扩募势能强劲，启幕中国消费REITs新征程

凯德投资旗下资产类别多元，涵盖购物中心、办公楼、旅宿、物流园等多领域。截至2025年6月30日，其在中国18个城市管理着40多个优质零售物业，资产规模超800亿元人民币，为华夏凯德商业REIT未来扩募提供丰富优质的资产储备。作为凯德集团的投资管理分支，凯德投资还能利用凯德集团的开发能力和资产储备，为华夏凯德商业REIT的未来发展提供更广阔的空间。

作为全球第二大消费市场，中国消费正经历从“规模增长”向“质量提升”的深刻转型。在消费升级与资本市场改革的双重驱动下，中国消费REITs正成为“盘活存量、促进升级、服务内需”的重要抓手，也迎来政策红利与市场认知双提升的黄金发展期，并凭借“现金流稳定、与消费趋势强绑定”的特点，迅速成为资本市场新热点。中国消费市场的澎湃活力与消费REITs的崛起浪潮，将为华夏凯德商业REIT的长远发展开辟广阔蓝海。而随着凯德投资等国际资产管理公司的深度参与，中国消费REITs市场将加速走向专业化、多元化、国际化。

风险提示：1、公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2、公募REITs为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、公募REITs在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、公募REITs采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7、投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。

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关于华夏凯德商业REIT

华夏凯德商业REIT全称为“华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金”，是中国首只由国际化不动产资管公司发起的商业资产公募REIT产品。首发资产组合的总规模约26亿元人民币，总建筑面积达到168,405平方米，包括位于广州的凯德广场•云尚和位于长沙的凯德广场•雨花亭，均具备优越的地理位置、成熟的运营体系以及多元化的租户结构。

华夏凯德商业REIT聚焦于高能级城市的优质消费资产，深耕具备投资韧性的大众消费市场，旨在把握“刺激消费、扩大内需”政策带来的行业机遇。本基金由华夏基金担任基金管理人、凯德投资作为运营管理机构，致力于通过主动资产管理策略，持续提升资产价值，驱动投资组合的稳健增长，为投资者提供稳定、可持续的收益回报。

关于主要原始权益人、运营管理人凯德投资

凯德投资是立足亚洲、领先的全球不动产资产管理公司，总部设在新加坡，并于2021年在新加坡上市。截至2025年8月13日，凯德投资的基金资产管理规模（FUM）为1,170亿新元，通过所持股的7支上市不动产投资信托基金（REITs）和商业信托以及一系列投资于人口趋势、格局颠覆重构，以及数字化主题的不动产私募投资工具持有。旗下多元化不动产资产类别涵盖购物中心、办公楼、旅宿、工业地产、物流园、产业园区、健康、自助仓储、数据中心、私募信贷和特殊机会。

凯德投资的目标是在全球范围内扩大其基金管理、旅宿管理和商业管理业务规模，并保持有效的资本管理。作为凯德集团旗下的投资管理分支，凯德投资能够利用凯德集团旗下开发分支的开发能力和管道投资机会。

作为一家负责任的企业，凯德投资将可持续发展作为其工作核心并承诺到2050年实现范围1和范围2的净零碳排放。凯德投资在为利益相关方创造长期经济价值的同时，致力于为其业务所在地的环境和社会福祉作贡献。

关于基金管理人华夏基金

华夏基金管理有限公司成立于1998年4月9日，是境内最早成立的公募基金管理人之一。成立以来，华夏基金积极顺应资本市场的高质量发展带来的变化，以自身的高质量发展，提升服务实体经济、国家战略的能力。坚持以客户为中心，不断提高服务居民财富管理需求的能力。目前公司服务范围覆盖多个资产类别、行业和地区，构建了以公募基金和机构业务为核心，涵盖华夏基金（香港）、华夏资本、华夏基金（财富）、华夏股权等四家子公司的多元化资产管理平台。截至2025年一季度末，华夏基金管理资产规模超2.8万亿元，旗下公募基金产品累计为客户盈利超3500亿元，累计分红超2400亿元。

华夏基金早在2015年就着手组建了专门的REITs团队，目前已搭建了包括公募REITs领导小组、公募REITs投资决策委员会和公募REITs工作小组在内的多层次组织架构，设有专门的基础设施与不动产业务部，开展公募REITs相关业务，建立了包括Pre－REITs前期项目培育、投行项目执行、战略配售投资、运营管理、发行销售、上市流动性管理在内的全流程业务链条。现有超过50位专业的基金经理和投资研究人员，负责REITs项目投资和投后运营。团队核心人员来自于境内外基础设施与不动产领域知名的私募基金管理人、保险资管和运营机构，具备多年的基础设施与不动产股权、夹层债权投资和运营管理经验。

目前，华夏基金共计在管15只REITs产品，分布于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展等国家重大战略区域，涵盖6大类底层资产，总管理规模超395亿元，在管产品单数、规模、行业及区域覆盖度均排名市场第一。